Arras, ¿Qué son? ¿Para qué sirven?

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Cuando escuchamos a alguien hablar sobre una compraventa, especialmente de inmuebles, constantemente se menciona la palabra arras.

Las arras constituyen uno de los elementos contractuales más importantes. No nos referimos aquí a las trece monedas que los novios se intercambian en su matrimonio como símbolo de prosperidad para nueva vida de casado. ¿Qué son? Las arras son definidas como "una especie de garantía que las partes acuerdan y, generalmente, consiste en la entrega de dinero, bien sea para confirmar un contrato, o bien como parte de indemnización para poder desistir del mismo". Son aquellos elementos con los que se respalda la celebración de un contrato, ya sea para confirmarlo, o desistir de él, más adelante.

Pero, ¿Qué significa? Lo anterior significa que la ley nos brinda una herramienta muy útil a la hora de adquirir inmuebles, por cuanto nos permitirá hacerlo sin problemas, ni contratiempos. Las arras, entonces, son el paso más recomendable para asegurar la compra, y conferirle certeza a la misma. Funcionan con una especie de garantía de que vendedor y comprador terminarán formalizando la transacción.

¿Cuál es el valor de las arras? Existe en Colombia una costumbre muy arraigada correspondiente a establecer el valor de las arras en el 10% del valor del inmueble. Pese a lo anterior, y teniendo en cuenta que el contrato de arras es un pacto libre, la cantidad puede variar dependiendo de lo que se acuerde directamente con el vendedor. Es decir, no hay un valor legalmente establecido para estipular la cantidad de las arras. Todo dependerá, exclusivamente, de la voluntad de los contratantes.

¿Hay varias clases de arras? La ley ha establecido que, en caso de desistimiento del contrato pactado, el que dio las arras, las pierde, y el que las recibió, las debe devolver al doble.

El derecho civil clasifica las arras en confirmatorias, y de retratación; por su parte, la jurisprudencia de la Honorable Corte Suprema de Justicia ha determinado que existen tres tipos de arras: Arras simplemente confirmatorias, confirmatorias penales, y de retractación.

1. Arras simplemente confirmatorias: Las arras simplemente confirmatorias se entregan como prueba de la celebración del acuerdo. En este caso, el comprador entrega una cantidad de dinero. Este valor será restado del precio final del inmueble. Si una parte incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del acuerdo, su resolución y una indemnización por daños y perjuicios.

2. Arras confirmatorias penales: Son las que uno de los contratantes le da al otro como liquidación anticipada de perjuicios, adquiriendo la naturaleza de cláusula penal. Como las simplemente confirmatorias, también se usan como prueba de la celebración y como garantía de ejecución; de tal manera que la parte que no es culpable de la inejecución puede: demandar su incumplimiento, apoderarse de las arras si fue él quien las recibió, o exigir que se las den dobladas si fue quien las dio. Se distinguen de las cláusulas penales porque éstas se asignan desde un principio y no es solo una suma estipulada.

3. Arras de retractación: “Las arras de retractación, también llamadas de desistimiento o penales, tienen como objetivo garantizar el cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. El valor que se entrega por concepto de arras no hace parte del precio, sino que funciona como una cláusula penal.”.

Para tener en cuenta, en Colombia, el pacto de arras es esencial en el contrato de promesa de compraventa de un inmueble. Además, el Código Civil señala que, “si no se estipula nada, las arras se suponen de retractación”.

Esperamos que con esta información hayas aclarado muchas de tus dudas.